Stress mit Ihrem Vermieter?

Wie Sie als Mieter Ihre Rechte wahren und erfolgreich durchsetzen

 

Ort: Kassel, Mittwoch, 27. Mai 2020

Von: Christian Franz

 

Liebe Leserin, lieber Leser,

ich kann Ihnen nur wünschen, dass Sie Ihr gemietetes Zuhause auf Dauer in Ruhe und Frieden genießen können.

Doch aus meiner täglichen Praxis weiß ich nur zu gut, dass es mit solch einer Wohnidylle oft schnell vorbei ist: Mieterruhe und Mieterfrieden werden gestört durch Ärgernisse oder gar Schadensfälle. Und schon drängen sich viele Fragen auf. Beispiele:

  • Ein Wasserschaden tritt auf – kann ich die Miete mindern?
  • An den Wänden bildet sich Schimmel – muss ich die Schäden dokumentieren?
  • Die Wohnfläche ist 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben – darf ich die Miete kürzen?
  • Im Haus herrscht oft störender Lärm – berechtigt mich das zur Mietminderung?
  • Wie führe ich erfolgreich eine Mietminderung durch?
  • Die Mietnebenkosten sind immens gestiegen – darf ich die Belege einsehen? Wie kann ich die Nebenkostenrechnung überhaupt prüfen?
  • Die Miete wird brutal erhöht – muss ich das hinnehmen?
  • Und grundsätzlich: Habe ich etwa bereits beim Abschluss des Mietvertrags etwas falsch gemacht, was mir jetzt Probleme bereitet?

 

Als Fachanwalt für Mietrecht habe ich mich mit diesen und anderen Fragen in den letzten Jahren eingehend beschäftigt. Gerne möchte ich Ihnen mein Fachwissen mit dem Ratgeber Mietrecht zu Gute kommen lassen. Dabei geht es mir nicht um juristische Winkelzüge. Nein, ich möchte Ihnen zeigen, wie Sie als Wohnungsmieter von Anfang an richtig und zum richtigen Zeitpunkt handeln sollten!

Dabei werde ich nicht nur die Mietsituationen beleuchten, aus welchen die Probleme entstehen können, sondern möchte Ihnen auch die Tipps und Tricks zu deren Bewältigung verraten. Außerdem gebe ich Ihnen zahlreiche Checklisten und Musterbriefe an die Hand. Diese werden es Ihnen erleichtern, rechtzeitig die richtigen Informationen zu erlangen und – wenn es denn sein muss – Ihren Vermieter in Zugzwang zu bringen.

Und letztlich soll Ihr Handeln eventuell auch vor Gericht Bestand haben.

Das alles verstehe ich unter „Clever mieten“.

Ich wünsche Ihnen viel Spaß und Erfolg dabei!

Ihr Christian Franz

 

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Ratgeber Mietrecht: Clever mieten 2020
Der Ratgeber Mietrecht „Clever mieten“ ist erhältlich als

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Inhaltsverzeichnis „Clever mieten“

 

Inhaltsverzeichnis

Clever mieten –
Tipps und Tricks für Mieter

 
   
1.Beginn des Mietverhältnisses13
   
1.1.Die Suche nach einer Wohnung13
1.2.Die Wohnungsvermittlung durch einen Makler13
   
1.2.1.Der Provisionsanspruch14
1.2.2.Höhe der Maklerprovision15
1.2.3.Unwirksame Zahlungsverpflichtungen16
   
1.3.Wohnungssuche per Zeitungsinserat oder im Internet17
1.4.Besichtigung der Wohnung18
   
1.4.1.Die erste Begehung der Wohnung18
1.4.2.Worauf Sie unbedingt achten sollten20
   
2.Eingehung des Mietvertrages26
   
2.1.Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter26
2.2.Übergabeprotokoll – die zweite Begehung der Wohnung26
2.3.Zusicherungen28
2.4.Vereinbarungen mit dem Vormieter29
   
3.Der Mietvertrag31
   
3.1.Form des Mietvertrags31
3.2.Inhalt des Mietvertrags32
3.3.Allgemeine Geschäftsbedingungen34
3.4.Die einzelnen Regelungen des Mietvertrags und ihre Wirksamkeiten35
   
3.4.1.Die Vertragsparteien36
3.4.2.Wohnungsgröße36
3.4.3.Dauer des Mietvertrags38
   
3.4.3.1.Befristeter Mietvertrag38
3.4.3.2.Neues Mietrecht seit dem 01.09.200139
3.4.3.3.Kündigungsausschluss39
3.4.3.4.Unbefristeter Mietvertrag41
   
3.4.4.Haftungsausschluss wegen nicht rechtzeitigen Freiwerdens einer Wohnung42
3.4.5.Betriebs- und Nebenkosten42
3.4.6.Mietzins45
3.4.7.Staffelmieten46
3.4.8.Kündigungsfristen47
3.4.9.Tierhaltung47
3.4.10.Kleinreparaturen48
3.4.11.Schönheitsreparaturen49
3.4.12.Kaution50
3.4.13.Nachmieterklausel52
3.4.14.Einbauten52
3.4.15.Unterschrift53
3.4.16.Individualvereinbarung54
3.4.17.Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz55
3.4.18.Datenschutz55
   
4.Während des Mietverhältnisses56
   
4.1.Die Nebenkostenabrechnung56
   
4.1.1.Welche Nebenkosten sind umlegbar?56
4.1.2.Welche Nebenkosten sind nicht auf den Mieter umlegbar?66
4.1.3.Die Prüfung der Nebenkostenabrechnung67
4.1.4.Abrechnungszeitraum68
4.1.5.Wie muss die Abrechnung aussehen?68
4.1.6.Der Verteilerschlüssel72
4.1.7.Vorauszahlungen75
4.1.8.Fälligkeit der Nachzahlung75
4.1.9.Zeitpunkt der Abrechnungsvorlage76
4.1.10.Betriebskosten bei einer Mietminderung78
4.1.11.Wie Sie die Nebenkostenabrechnung Schritt für Schritt prüfen78
4.1.12.Erhöhung der Vorauszahlungen84
4.1.13.Probleme mit Bruttomieten und Nebenkostenpauschalen85
4.1.14.Nebenkostenpauschalen86
4.1.15.Die Heizkostenabrechnung86
   
4.1.15.1.Umlagefähige Kosten der zentralen Heizungsanlage88
4.1.15.2.Nicht umlagefähige Kosten der Heizungsanlage91
4.1.15.3.Warmwasser91
   
4.2.Schönheitsreparaturen92
   
4.2.1.Umfang der Schönheitsreparaturen92
4.2.2.Die mietvertraglichen Regelungen und die Fristen94
4.2.3.Unwirksame Regelungen zu Schönheitsreparaturen95
   
4.2.3.1.Regelungen zur Ein- oder Auszugsrenovierung96
4.2.3.2.Regelungen, bei denen nach Fristen zu renovieren ist97
4.2.3.3.Regelungen über die Ausführungsart99
   
4.2.4.Wirksame Klauseln100
4.2.5.Anteilige Kostenübernahme102
4.2.6.Zeitpunkt der Schönheitsreparaturen103
4.2.7.Unterlassen der Schönheitsreparaturen und Schadenersatzanspruch des Vermieters106
4.2.8.Schadenersatzanspruch des Mieters109
   
4.3.Mängel111
   
4.3.1.Mietminderung wegen Mietmängeln111
4.3.2.Zeitraum der Mietminderung113
4.3.3.Beweisbarkeit der Mängel113
4.3.4.Die Mängel und die Höhe der Mietminderung im Einzelnen115
4.3.5.Ausschluss der Mietminderung123
4.3.6.Zurückbehaltungsrecht124
4.3.7.Ersatzvornahme zur Beseitigung der Mängel125
4.3.8.Mängelbeseitigungsklage127
4.3.9.Kündigungsrecht wegen Mängeln127
   
4.4.Rechte und Pflichten des Mieters, die Sie kennen sollten128
   
4.4.1.Besuch128
4.4.2.Besichtigungsrecht des Vermieters129
4.4.3.Duschen129
4.4.4.Garagen und Stellplätze129
4.4.5.Grillen und Gartenfeste130
4.4.6.Hausflur130
4.4.7.Hausordnung130
4.4.8.Hausmusik131
4.4.9.Hunde131
4.4.10.Kinder131
4.4.11.Markise131
4.4.12.Partys132
4.4.13.Parabolantenne132
4.4.14.Räum- und Streupflichten133
4.4.15.Schlüssel133
4.4.16.Untervermietung134
   
4.5.Modernisierung136
   
4.5.1.Modernisierung oder Instandsetzung?136
4.5.2.Objektive Wohnwertverbesserung136
4.5.3.Energieeinsparung137
4.5.4.Abgrenzung zur Instandhaltung137
4.5.5.Ankündigungspflicht des Vermieters138
4.5.6.Wie prüfen Sie die Modernisierungsankündigung?138
4.5.7.Die Duldungspflicht des Mieters139
4.5.8.Modernisierung durch den Mieter140
   
4.6.Mieterhöhung143
   
4.6.1.Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete143
4.6.2.Zustimmung des Mieters148
4.6.3.Überlegungsfrist148
4.6.4.Mieterhöhung trotz Mängel?148
4.6.5.Was passiert, wenn Sie nicht zustimmen?150
4.6.6.So prüfen Sie die Wirksamkeit der Mieterhöhung anhand der Formvorschriften151
4.6.7.Die Mieterhöhung wegen Modernisierung154
   
4.7.Zahlungsverzug160
   
5.Beendigung des Mietvertrags162
   
5.1.Vermieterwechsel162
5.2.Kündigung durch den Vermieter163
   
5.2.1.Kündigung wegen Vertragsverletzung des Mieters164
5.2.2.(Fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzug165
5.2.3.Eigenbedarfskündigung166
5.2.4.Was ist bei einer Eigenbedarfskündigung zu tun?167
5.2.5.Vorgetäuschter Eigenbedarf170
5.2.6.Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf172
5.2.7.Der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Verwertung173
5.2.8.Kündigung des Vermieters bei einem Zweifamilienhaus175
5.2.9.Kündigungsfristen bei Kündigungen des Vermieters175
5.2.10.Was können Sie gegen eine Kündigung des Vermieters tun?176
5.2.11.Stillschweigende Verlängerung des Mietvertrags179
   
5.3.Kündigung durch den Mieter180
   
5.3.1.Die ordentliche Kündigung180
5.3.2.Kündigungsfrist180
5.3.3.Zugang der Kündigung181
5.3.4.Sonderkündigungsrechte und kürzere Fristen182
5.3.5.Zeitmietverträge183
5.3.6.Nachmieterstellung184
5.3.7.Kündigung wegen verweigerter Untervermietung186
5.3.8.Fristlose Kündigungen des Mieters187
5.3.9.Fristlose Kündigung nach vorheriger Abmahnung189
5.3.10.Rücktritt vom Mietvertrag190
5.3.11.Umwandlung und Wohnungsverkauf191
   
5.4.Aufhebungsvertrag193
   
6.Die Abwicklung des Mietverhältnisses195
   
6.1.Schönheitsreparaturen195
6.2.Rückzahlung der Kaution195
6.3.Wertersatz für bauliche Änderungen während der Mietzeit198
6.4.Verjährung199
6.5.Post vom Gericht200
   
6.5.1.Mahnbescheid202
6.5.2.Wann Sie gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen sollten202
   
7.Die 12 häufigsten Irrtümer, die Sie kennen sollten204
   
8.Die wichtigsten Fristen auf einen Blick208
   
 Stichwortverzeichnis211