Schadenersatz bei Kündigung wegen vorgeschobenem Eigenbedarf

Der BGH hat jetzt entschieden, dass der Vermieter auch dann zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet ist, wenn der Mieter aufgrund einer Kündigung wegen Eigenbedarf freiwillig auszieht und der Eigenbedarfsgrund nicht vorliegt.

Bisher galt die Regelung nur dann, wenn der Mieter aufgrund der Kündigung ausgezogen ist.

Nun besteht auch ein Anspruch des Mieters, wenn er mit dem Vermieter wegen dessen Eigenbedarf eine Auszugsvereinbarung trifft und der Grund für diese Vereinbarung, nämlich der Eigenbedarf des Vermieters, gar nicht vorlag.

Dienstag, 28. Juli 2009 Kündigung

Schönheitsreparaturen: Teppichreinigung gehört dazu

Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs umfassen die Schönheitsreparaturen, so sie denn im Mietvertrag wirksam vereinbart worden sind, auch die Grundreinigung des Teppichs (BGH Az: XII ZR 15/07). Zwar gilt diese Entscheidung für das Gewerbemietraumrecht, aber es ist davon auszugehen, dass diese Regelung bezüglich der Teppichreinigung auch im Wohnungsmietrecht bestand haben wird.

Für Sie als Mieter bedeutet dies, dass bei wirksamer Übernahme der Schönheitsreparaturen ein bloßes Absaugen des Teppichs nicht ausreichend ist. Der Vermieter kann verlangen, dass die Teppichreinigung gründlich erfolgt (Entfernung von Flecken etc.).

Dienstag, 07. Juli 2009 Schönheitsreparaturen

Endrenovierung: Klausel im Übergabeprotokoll wirksam

Der BGH hat nun entschieden, dass eine Klausel bezüglich der Endrenovierung, wenn sie nicht im Mietvertrag sondern im Übergabeprotokoll vereinbart ist, trotzdem wirksam ist. Dies gilt auch dann, wenn die Formularklausel im Mietvertrag unwirksam ist.

Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass die Extra-Vereinbarung im Übergabeprotokoll vom Mietvertrag getrennt betrachtet werden muss.

Auch wenn die dort enthaltene Regelung unwirksam ist, hat sich der Mieter mit der Regelung im Übergabeprotokoll verpflichten wollen (BGH Urteil vom 14.01.2009, Az. VIII ZR 71/08).

Dies bedeutet: Unterschreiben sich nichts, was sie nicht wirklich geprüft haben. Wenn der Mieter hier das Übergabeprotokoll nicht unterschrieben hätte, wäre ihm viel erspart geblieben.

Der BGH hat jetzt außerdem entschieden, dass Mieter die Kosten von Renovierungsarbeiten zurückverlangen können, wenn sie diese in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Schönheitreparaturklausel durchgeführt haben. Die Richter gingen davon aus, dass der Vermieter ungerechtfertigt bereichert sei, da ihm ja ein solcher Anspruch nicht zustehe (Urteil vom 27.05.2009).

Es kann daher nur empfohlen werden, den Mietvertrag und eventuelle Ansprüche zu prüfen, da hier der Mieter oft mehrere tausend Euro geltend machen kann.

Dienstag, 16. Juni 2009 Schönheitsreparaturen

Schimmel: Aufklärungspflicht des Vermieters

Ein interessantes Urteil zum Thema Schimmel in der Wohnung fällte das Landgericht München (Az: 31 S 14459/06).

Im dortigen Fall hatte ein Vermieter neue Isolierfenster in ein Gebäude eingebaut. Nach einiger Zeit kam es zu Schimmel-Bildung in der Wohnung. Der Vermieter warf dem Mieter vor, er lüfte und heize nicht korrekt.

Die Richter waren hier der Auffassung, dass dem Vermieter eine Aufklärungspflicht obliegt: Er hätte den Mieter darüber informieren müssen, dass durch den Einbau der neuen Isolierfenster das Lüftungs- und Heizverhalten geändert werden muss.

Es ist nämlich grundsätzlich Sache des Vermieters, beim Einbau neuer Fenster Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. Dazu gehört auch, dass er den Mieter sach- und fachkundig über die neuen Gegebenheiten aufklärt. Kommt er dieser Aufklärungspflicht nicht nach und entsteht dann Feuchtigkeit und Schimmel, trifft den Mieter kein Verschulden. Er kann dann auch die Miete mindern. Also aufgepasst bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters!

Donnerstag, 04. Juni 2009 Sonstiges

Betriebskostenabrechnung: Frist versäumt wegen neuer Adresse des Mieters

Ein Vermieter kann keine Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung mehr geltend machen kann, wenn er diese nicht innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum dem Mieter zusendet.

Hierzu ist eine Entscheidung des Landgerichts Hannover interessant:

Die Richter haben dort entschieden, dass der Vermieter auch dann die Frist versäumt und die verspätetete Zusendung der Betriebskostenabrechnung zu vertreten hat, wenn er sie aufgrund der Unkenntnis der neuen Adresse des Mieters nicht rechtzeitig zusenden konnte (LG Hannover Beschluss vom 3.5.2007 - Az: 13 S 21/07).

Dies bedeutet, dass der Vermieter selber dafür sorgen muss, dass der Mieter ihm nach einem Auszug die neue Adresse mitteilt oder diese beim Einwohnermeldeamt erfragen muss. Der Mieter ist von sich aus nicht verpflichtet, ohne Nachfrage seine neue Adresse dem alten Vermieter mitzuteilen.

Praxishinweis:

Auch in diesem Fall bewahrheitet sich der Spruch, dass Schweigen Gold wert sein kann, wenn der Vermieter selber nicht aufpasst. Sie sollten also ungefragt nicht ohne Weiteres Ihre neue Adresse preisgeben.

Nach Ablauf der Frist für den Zugang der Betriebskostenabrechnung können sie sich dann aber trotzdem beim Vermieter melden und ihn zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung aufordern. Denn: Vielleicht haben Sie ja ein Guthaben erwirtschaftet. Das muss Ihnen der Vermieter in jedem Fall auszahlen!

Montag, 18. Mai 2009 Betriebskostenabrechnung

Schimmel: Möbel-Aufstellung darf beliebig sein

Es ist das alte Problem: Sie haben Schimmel in der Wohnung und der Vermieter ist der Auffassung, dass die Luft hinter dem Möbel nicht richtig zirkulieren kann, so dass sich dort Feuchtigkeit bildet.

Dieser Auffassung hat nun das Landgericht Mannheim einen Riegel vorgeschoben. In einem Urteil vom 14.02.2007 (Az: 4 S 62/06) hat es nun entschieden, dass der Mieter grundsätzlich nicht gehalten ist, die Aufstellung der Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung vorzunehmen.

Aus bausphysikalischer Sicht müssen Wohnräume so beschaffen sein, dass es nicht notwendig ist, dass der Mieter die Möbel etwa in 5-10 Zentimeter Abstand zur Wand aufstellen muss, damit kein Schimmel entsteht.

Vielmehr muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Aufstellung der Möbel nach der Wahl des Mieters - und somit auch direkt an der Außenwand - erfolgen kann. Ist dieses nicht möglich und entsteht Schimmel, so berechtigt das zur Mietminderung.

Montag, 11. Mai 2009 Sonstiges

Zugang der Betriebskostenabrechnung

Das Landgericht Düsseldorf (Az: 23 S 108/06) hat entscheiden, das die Betriebskostenabrechnung dem Mieter binnen Jahresfrist zugegangen sein muss. Anderenfalls kann der Vermieter eine Nachzahlung nicht fordern. Der Mieter hatte in dem Verfahren den Zugang der Betriebskostenabrechnung bestritten. Es ging nun darum, wer den Zugang der Betriebskostenabrechnung zu beweisen hat. Das Landgericht hat dem Vermieter die Beweislast zugeordnet.

Reden ist Silber, Schweigen ist Gold. Wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig erhalten hat, braucht er eine Nachzahlung nicht zu leisten. Es kann daher sinnvoll sein, Nachfragen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung zu unterlassen und den Vermieter nachweisen zu lassen, dass der Mieter die Abrechnung rechtzeitig erhalten hat. Dies wird ihm nur in seltenen Fällen gelingen.

Nach einem aktuellen Urteil muss der Vermieter tatsächlich nachweisen, dass er die Betriebskostenabrechnung dem Mieter fristgerecht innerhalb von 12 Monaten zugestellt hat.

Geht die Abrechnung auf dem Postweg verloren und kann der Vermieter den Zugang nicht nachweisen, hat er das nachsehen (BGH Urteil vom 21.01.2009, Az. VIII 107/08).

Achten Sie also genau darauf, für welchen Zeitraum Sie eine Abrechnung sie erhalten und vor allem wann sie diese erhalten haben. Ein einziger Tag kann hier viel Geld bedeuten.

Achtung: Bei verspäteter Abrechnung geht Ihr Anspruch auf ihr erwirtschaftetes Guthaben nicht verloren. Ihr Vermieter muss es Ihnen auszahlen.

Montag, 04. Mai 2009 Betriebskostenabrechnung

Ausführungsart der Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat folgende Klausel in einem Mietvertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt: "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen". Die Klausel ist unklar und damit unwirksam, weil nicht erkennbar ist, was unter "Ausführungsart" im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen zu verstehen ist (BGH Az: VII ZR 199/06).

Praxishinweis:

Dadurch werden noch mehr Regelungen betreffend der Schönheitsreparaturen unwirksam sein. Die Folge dieser Rechtsprechung ist nämlich, dass selbst wenn die Renovierungsfristen als sogenannte "weiche Fristen" vereinbart sind, trotzdem die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht geschuldet ist, wenn sich die oben genannte Klausel im Mietertrag findet.

Auch ein zweiter Blick in den Mietvertrag kann daher viel Geld sparen. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um einen Mietvertrag handelt, welcher schon bei den Renovierungsfristen auf die neuere Rechtsprechung ausgerichtet war.

Dienstag, 14. April 2009 Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen: Mieterhöhung bei unwirksamer Klausel

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat sich in einem Urteil vom 18.04.2007 (Az: 7 U 186/06) zu dem Problem der unwirksamen Klausel hinsichtlich Schönheitsreparaturen und der darauf möglichen Folge einer Mieterhöhung geäußert.

Dieses Thema ist noch nicht entgültig entschieden, aber die Entscheidung ist für Mieter ungünstig.

Die Richter waren der Auffassung, dass der Vermieter eine Mieterhöhung geltend machen kann, wenn er eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag verwendet hat. Zur Begründung wird ausgeführt, dass bei der Bemessung des Mietzinses die Schönheitsreparaturen ein wesentlicher kalkulatorischer Faktor des Vermieters seien. Wenn dann aber die Klausel unwirksam sei, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, dann müsse der Vermieter die Möglichkeit haben, die einkalkulierten Kosten im Rahmen der Mieterhöhung geltend zu machen.

Praxishinweis:

Diese Argumentation überzeugt nicht, da hier derjenige, der eine nicht rechtswirksame Klausel verwendet, auch noch belohnt wird. Der Bundesgerichtshof hat sich zu dem Thema noch nicht geäußert, so dass das Begehren der Vermieter zunächst abgelehnt werden sollte. Die Revision wurde zugelassen, so dass in Kürze mit einer Entscheidung zu rechnen ist.

Dienstag, 24. März 2009 Mieterhöhung

Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Auflage

Nach einer neuen Entscheidung des BGH hat der Mieter Baumaßnahmen zu dulden, wenn der Vermieter diese Baumaßnahmen aufgrund einer behördlicher Auflage durchführen muss.

Anders als bei einer Modernisierung muss der Vermieter solche Baumaßnahmen nicht mit einer Frist von drei Monaten ankündigen (BGH Az: VIII ZR 11/08).

Der Grund ist, dass der Vermieter ja nicht freiwillig die Baumaßnahmen durchführt, sondern von der Behörde dazu angehalten wird.

Dienstag, 17. März 2009 Modernisierung