| | | |
| 1. | Beginn des Mietverhältnisses | 13 |
| | | |
| 1.1. | Die Suche nach einer Wohnung | 13 |
| 1.2. | Die Wohnungsvermittlung durch einen Makler | 13 |
| | | |
| 1.2.1. | Der Provisionsanspruch | 14 |
| 1.2.2. | Höhe der Maklerprovision | 16 |
| 1.2.3. | Unwirksame Zahlungsverpflichtungen | 16 |
| | | |
| 1.3. | Wohnungssuche per Zeitungsinserat oder im Internet | 17 |
| 1.4. | Besichtigung der Wohnung | 18 |
| | | |
| 1.4.1. | Die erste Begehung der Wohnung | 18 |
| 1.4.2. | Worauf Sie unbedingt achten sollten | 20 |
| | | |
| 2. | Eingehung des Mietvertrages | 25 |
| | | |
| 2.1. | Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter | 25 |
| 2.2. | Übergabeprotokoll - die zweite Begehung der Wohnung | 25 |
| 2.3. | Zusicherungen | 28 |
| 2.4. | Vereinbarungen mit dem Vormieter | 29 |
| | | |
| 3. | Der Mietvertrag | 31 |
| | | |
| 3.1. | Form des Mietvertrags | 31 |
| 3.2. | Inhalt des Mietvertrags | 32 |
| 3.3. | Allgemeine Geschäftsbedingungen | 34 |
| 3.4. | Die einzelnen Regelungen des Mietvertrags und ihre Wirksamkeiten | 36 |
| | | |
| 3.4.1. | Die Vertragsparteien | 36 |
| 3.4.2. | Wohnungsgröße | 36 |
| 3.4.3. | Dauer des Mietvertrags | 38 |
| | | |
| 3.4.3.1. | Befristeter Mietvertrag | 38 |
| 3.4.3.2. | Neues Mietrecht seit dem 01.09.2001 | 39 |
| 3.4.3.3. | Kündigungsausschluss | 39 |
| 3.4.3.4. | Unbefristeter Mietvertrag | 41 |
| | | |
| 3.4.4. | Haftungsausschluss wegen nicht rechtzeitigen Freiwerdens einer Wohnung | 42 |
| 3.4.5. | Betriebs- und Nebenkosten | 42 |
| 3.4.6. | Mietzins | 44 |
| 3.4.7. | Staffelmieten | 45 |
| 3.4.8. | Kündigungsfristen | 46 |
| 3.4.9. | Tierhaltung | 47 |
| 3.4.10. | Klein- und Schönheitsreparaturen | 47 |
| 3.4.11. | Unwirksame Regelungen zu Schönheitsreparaturen | 48 |
| 3.4.12. | Kaution | 50 |
| 3.4.13. | Nachmieterklausel | 52 |
| 3.4.14. | Einbauten | 53 |
| 3.4.15. | Unterschrift | 53 |
| 3.4.16. | Individualvereinbarung | 54 |
| | | |
| 4. | Während des Mietverhältnisses | 57 |
| | | |
| 4.1. | Die Nebenkostenabrechnung | 57 |
| | | |
| 4.1.1. | Welche Nebenkosten sind umlegbar? | 57 |
| 4.1.2. | Welche Nebenkosten sind nicht auf den Mieter umlegbar? | 65 |
| 4.1.3. | Die Prüfung der Nebenkostenabrechnung | 66 |
| 4.1.4. | Abrechnungszeitraum | 66 |
| 4.1.5. | Wie muss die Abrechnung aussehen? | 67 |
| 4.1.6. | Der Verteilerschlüssel | 70 |
| 4.1.7. | Vorauszahlungen | 72 |
| 4.1.8. | Fälligkeit der Nachzahlung | 73 |
| 4.1.9. | Zeitpunkt der Abrechnungsvorlage | 74 |
| 4.1.10. | Wie Sie die Nebenkostenabrechnung Schritt für Schritt prüfen | 76 |
| 4.1.11. | Erhöhung der Vorauszahlungen | 81 |
| 4.1.12. | Nebenkostenpauschalen | 83 |
| 4.1.13. | Die Heizkostenabrechnung | 84 |
| | | |
| 4.1.13.1. | Umlagefähige Kosten der zentralen Heizungsanlage | 85 |
| 4.1.13.2. | Nicht umlagefähige Kosten der Heizungsanlage | 88 |
| 4.1.13.3. | Warmwasser | 88 |
| | | |
| 4.2. | Schönheitsreparaturen | 89 |
| | | |
| 4.2.1. | Die mietvertraglichen Regelungen und die Fristen | 90 |
| 4.2.2. | Unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen | 91 |
| 4.2.3. | Anteilige Kostenübernahme | 94 |
| 4.2.4. | Umfang der Schönheitsreparaturen | 95 |
| 4.2.5. | Zeitpunkt der Schönheitsreparaturen | 95 |
| 4.2.6. | Unterlassen der Schönheitsreparaturen und Schadenersatzanspruch des Vermieters | 98 |
| | | |
| 4.3. | Mängel | 101 |
| | | |
| 4.3.1. | Mietminderung wegen Mietmängeln | 101 |
| 4.3.2. | Zeitraum der Mietminderung | 103 |
| 4.3.3. | Beweisbarkeit der Mängel | 103 |
| 4.3.4. | Die Mängel und die Höhe der Mietminderung im Einzelnen | 105 |
| 4.3.5. | Ausschluss der Mietminderung | 112 |
| 4.3.6. | Zurückbehaltungsrecht | 113 |
| 4.3.7. | Ersatzvornahme zur Beseitigung der Mängel | 115 |
| 4.3.8. | Mängelbeseitigungsklage | 116 |
| 4.3.9. | Kündigungsrecht wegen Mängeln | 116 |
| | | |
| 4.4. | Rechte und Pflichten des Mieters, die Sie kennen sollten | 117 |
| | | |
| 4.4.1. | Besuch | 117 |
| 4.4.2. | Duschen | 118 |
| 4.4.3. | Garagen und Stellplätze | 118 |
| 4.4.4. | Grillen und Gartenfeste | 118 |
| 4.4.5. | Hausflur | 119 |
| 4.4.6. | Hausordnung | 119 |
| 4.4.7. | Hausmusik | 120 |
| 4.4.8. | Hunde | 120 |
| 4.4.9. | Kinder | 120 |
| 4.4.10. | Partys | 121 |
| 4.4.11. | Parabolantenne | 121 |
| 4.4.12. | Räum- und Streupflichten | 121 |
| 4.4.13. | Schlüssel | 122 |
| 4.4.14. | Untervermietung | 123 |
| | | |
| 4.5. | Modernisierung | 125 |
| | | |
| 4.5.1. | Modernisierung oder Instandsetzung? | 125 |
| 4.5.2. | Objektive Wohnwertverbesserung | 125 |
| 4.5.3. | Energieeinsparung | 126 |
| 4.5.4. | Ankündigungspflicht des Vermieters | 126 |
| 4.5.5. | Wie prüfen Sie die Modernisierungsankündigung? | 127 |
| 4.5.6. | Die Duldungspflicht des Mieters | 128 |
| 4.5.7. | Modernisierung durch den Mieter | 129 |
| | | |
| 4.6. | Mieterhöhung | 132 |
| | | |
| 4.6.1. | Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete | 132 |
| 4.6.2. | Zustimmung des Mieters | 136 |
| 4.6.3. | Mieterhöhung trotz Mängel? | 137 |
| 4.6.4. | Was passiert, wenn Sie nicht zustimmen? | 138 |
| 4.6.5. | So prüfen Sie die Wirksamkeit der Mieterhöhung anhand der Formvorschriften | 139 |
| 4.6.6. | Die Mieterhöhung wegen Modernisierung | 143 |
| | | |
| 5. | Beendigung des Mietvertrags | 149 |
| | | |
| 5.1. | Vermieterwechsel | 149 |
| 5.2. | Kündigung durch den Vermieter | 150 |
| | | |
| 5.2.1. | Kündigung wegen Vertragsverletzung des Mieters | 151 |
| 5.2.2. | Eigenbedarfskündigung | 152 |
| 5.2.3. | Vorgetäuschter Eigenbedarf | 154 |
| 5.2.4. | Der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Verwertung | 157 |
| 5.2.5. | Kündigung des Vermieters bei einem Zweifamilienhaus | 158 |
| 5.2.6. | Kündigungsfristen bei Kündigungen des Vermieters | 159 |
| 5.2.7. | Was können Sie gegen eine Kündigung des Vermieters tun? | 160 |
| 5.2.8. | Stillschweigende Verlängerung des Mietvertrags | 163 |
| | | |
| 5.3. | Kündigung durch den Mieter | 164 |
| | | |
| 5.3.1. | Die ordentliche Kündigung | 164 |
| 5.3.2. | Kündigungsfrist | 164 |
| 5.3.3. | Zugang der Kündigung | 166 |
| 5.3.4. | Sonderkündigungsrechte und kürzere Fristen | 167 |
| 5.3.5. | Zeitmietverträge | 168 |
| 5.3.6. | Nachmieterstellung | 170 |
| 5.3.7. | Kündigung wegen verweigerter Untervermietung | 171 |
| 5.3.8. | Fristlose Kündigungen des Mieters | 173 |
| 5.3.9. | Rücktritt vom Mietvertrag | 175 |
| 5.3.10. | Umwandlung und Wohnungsverkauf | 176 |
| | | |
| 5.4. | Aufhebungsvertrag | 179 |
| | | |
| 6. | Die Abwicklung des Mietverhältnisses | 181 |
| | | |
| 6.1. | Schönheitsreparaturen | 181 |
| 6.2. | Rückzahlung der Kaution | 181 |
| 6.3. | Wertersatz für bauliche Änderungen während der Mietzeit | 184 |
| 6.4. | Verjährung | 185 |
| 6.5. | Post vom Gericht | 186 |
| | | |
| 6.5.1. | Mahnbescheid | 188 |
| 6.5.2. | Wann Sie gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen sollten | 189 |
| | | |
| | Stichwortverzeichnis | 191 |