Stress mit Ihrem Vermieter?

Wie Sie als Mieter Ihre Rechte wahren und erfolgreich durchsetzen

 

Ort: Kassel, Freitag, 27. Mai 2016

Von: Christian Franz

 

Liebe Leserin, lieber Leser,

ich kann Ihnen nur wünschen, dass Sie Ihr gemietetes Zuhause auf Dauer in Ruhe und Frieden genießen können.

Doch aus meiner täglichen Praxis weiß ich nur zu gut, dass es mit solch einer Wohnidylle oft schnell vorbei ist: Mieterruhe und Mieterfrieden werden gestört durch Ärgernisse oder gar Schadensfälle. Und schon drängen sich viele Fragen auf. Beispiele:

  • Ein Wasserschaden tritt auf – kann ich die Miete mindern?
  • An den Wänden bildet sich Schimmel – muss ich die Schäden dokumentieren?
  • Die Wohnfläche ist 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben – darf ich die Miete kürzen?
  • Im Haus herrscht oft störender Lärm – berechtigt mich das zur Mietminderung?
  • Wie führe ich erfolgreich eine Mietminderung durch?
  • Die Mietnebenkosten sind immens gestiegen – darf ich die Belege einsehen? Wie kann ich die Nebenkostenrechnung überhaupt prüfen?
  • Die Miete wird brutal erhöht – muss ich das hinnehmen?
  • Und grundsätzlich: Habe ich etwa bereits beim Abschluss des Mietvertrags etwas falsch gemacht, was mir jetzt Probleme bereitet?

 

Als Fachanwalt für Mietrecht habe ich mich mit diesen und anderen Fragen in den letzten Jahren eingehend beschäftigt. Gerne möchte ich Ihnen mein Fachwissen mit dem Ratgeber Mietrecht zu Gute kommen lassen. Dabei geht es mir nicht um juristische Winkelzüge. Nein, ich möchte Ihnen zeigen, wie Sie als Wohnungsmieter von Anfang an richtig und zum richtigen Zeitpunkt handeln sollten!

Dabei werde ich nicht nur die Mietsituationen beleuchten, aus welchen die Probleme entstehen können, sondern möchte Ihnen auch die Tipps und Tricks zu deren Bewältigung verraten. Außerdem gebe ich Ihnen zahlreiche Checklisten und Musterbriefe an die Hand. Diese werden es Ihnen erleichtern, rechtzeitig die richtigen Informationen zu erlangen und – wenn es denn sein muss – Ihren Vermieter in Zugzwang zu bringen.

Und letztlich soll Ihr Handeln eventuell auch vor Gericht Bestand haben.

Das alles verstehe ich unter „Clever mieten“.

Ich wünsche Ihnen viel Spaß und Erfolg dabei!

Ihr Christian Franz

 

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Ausgabe 2016 (2. Auflage)
Ratgeber Mietrecht: Clever mieten 2015
Der Ratgeber Mietrecht „Clever mieten“ ist erhältlich als

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Inhaltsverzeichnis „Clever mieten“

 

Inhaltsverzeichnis

Clever mieten –
Tipps und Tricks für Mieter

 
     
1. Beginn des Mietverhältnisses 13
     
1.1. Die Suche nach einer Wohnung 13
1.2. Die Wohnungsvermittlung durch einen Makler 13
     
1.2.1. Der Provisionsanspruch 14
1.2.2. Höhe der Maklerprovision 15
1.2.3. Unwirksame Zahlungsverpflichtungen 16
     
1.3. Wohnungssuche per Zeitungsinserat oder im Internet 17
1.4. Besichtigung der Wohnung 18
     
1.4.1. Die erste Begehung der Wohnung 18
1.4.2. Worauf Sie unbedingt achten sollten 20
     
2. Eingehung des Mietvertrages 26
     
2.1. Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter 26
2.2. Übergabeprotokoll – die zweite Begehung der Wohnung 26
2.3. Zusicherungen 28
2.4. Vereinbarungen mit dem Vormieter 29
     
3. Der Mietvertrag 31
     
3.1. Form des Mietvertrags 31
3.2. Inhalt des Mietvertrags 32
3.3. Allgemeine Geschäftsbedingungen 34
3.4. Die einzelnen Regelungen des Mietvertrags und ihre Wirksamkeiten 35
     
3.4.1. Die Vertragsparteien 36
3.4.2. Wohnungsgröße 36
3.4.3. Dauer des Mietvertrags 38
     
3.4.3.1. Befristeter Mietvertrag 38
3.4.3.2. Neues Mietrecht seit dem 01.09.2001 39
3.4.3.3. Kündigungsausschluss 39
3.4.3.4. Unbefristeter Mietvertrag 41
     
3.4.4. Haftungsausschluss wegen nicht rechtzeitigen Freiwerdens einer Wohnung 42
3.4.5. Betriebs- und Nebenkosten 42
3.4.6. Mietzins 45
3.4.7. Staffelmieten 46
3.4.8. Kündigungsfristen 47
3.4.9. Tierhaltung 47
3.4.10. Kleinreparaturen 48
3.4.11. Schönheitsreparaturen 49
3.4.12. Kaution 50
3.4.13. Nachmieterklausel 52
3.4.14. Einbauten 52
3.4.15. Unterschrift 53
3.4.16. Individualvereinbarung 54
3.4.17. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz 55
3.4.18. Datenschutz 55
     
4. Während des Mietverhältnisses 56
     
4.1. Die Nebenkostenabrechnung 56
     
4.1.1. Welche Nebenkosten sind umlegbar? 56
4.1.2. Welche Nebenkosten sind nicht auf den Mieter umlegbar? 66
4.1.3. Die Prüfung der Nebenkostenabrechnung 67
4.1.4. Abrechnungszeitraum 68
4.1.5. Wie muss die Abrechnung aussehen? 68
4.1.6. Der Verteilerschlüssel 72
4.1.7. Vorauszahlungen 75
4.1.8. Fälligkeit der Nachzahlung 75
4.1.9. Zeitpunkt der Abrechnungsvorlage 76
4.1.10. Betriebskosten bei einer Mietminderung 78
4.1.11. Wie Sie die Nebenkostenabrechnung Schritt für Schritt prüfen 78
4.1.12. Erhöhung der Vorauszahlungen 84
4.1.13. Probleme mit Bruttomieten und Nebenkostenpauschalen 85
4.1.14. Nebenkostenpauschalen 86
4.1.15. Die Heizkostenabrechnung 86
     
4.1.15.1. Umlagefähige Kosten der zentralen Heizungsanlage 88
4.1.15.2. Nicht umlagefähige Kosten der Heizungsanlage 91
4.1.15.3. Warmwasser 91
     
4.2. Schönheitsreparaturen 92
     
4.2.1. Umfang der Schönheitsreparaturen 92
4.2.2. Die mietvertraglichen Regelungen und die Fristen 94
4.2.3. Unwirksame Regelungen zu Schönheitsreparaturen 95
     
4.2.3.1. Regelungen zur Ein- oder Auszugsrenovierung 96
4.2.3.2. Regelungen, bei denen nach Fristen zu renovieren ist 97
4.2.3.3. Regelungen über die Ausführungsart 99
     
4.2.4. Wirksame Klauseln 100
4.2.5. Anteilige Kostenübernahme 102
4.2.6. Zeitpunkt der Schönheitsreparaturen 103
4.2.7. Unterlassen der Schönheitsreparaturen und Schadenersatzanspruch des Vermieters 106
4.2.8. Schadenersatzanspruch des Mieters 109
     
4.3. Mängel 111
     
4.3.1. Mietminderung wegen Mietmängeln 111
4.3.2. Zeitraum der Mietminderung 113
4.3.3. Beweisbarkeit der Mängel 113
4.3.4. Die Mängel und die Höhe der Mietminderung im Einzelnen 115
4.3.5. Ausschluss der Mietminderung 123
4.3.6. Zurückbehaltungsrecht 124
4.3.7. Ersatzvornahme zur Beseitigung der Mängel 125
4.3.8. Mängelbeseitigungsklage 127
4.3.9. Kündigungsrecht wegen Mängeln 127
     
4.4. Rechte und Pflichten des Mieters, die Sie kennen sollten 128
     
4.4.1. Besuch 128
4.4.2. Besichtigungsrecht des Vermieters 129
4.4.3. Duschen 129
4.4.4. Garagen und Stellplätze 129
4.4.5. Grillen und Gartenfeste 130
4.4.6. Hausflur 130
4.4.7. Hausordnung 130
4.4.8. Hausmusik 131
4.4.9. Hunde 131
4.4.10. Kinder 131
4.4.11. Markise 131
4.4.12. Partys 132
4.4.13. Parabolantenne 132
4.4.14. Räum- und Streupflichten 133
4.4.15. Schlüssel 133
4.4.16. Untervermietung 134
     
4.5. Modernisierung 136
     
4.5.1. Modernisierung oder Instandsetzung? 136
4.5.2. Objektive Wohnwertverbesserung 136
4.5.3. Energieeinsparung 137
4.5.4. Abgrenzung zur Instandhaltung 137
4.5.5. Ankündigungspflicht des Vermieters 138
4.5.6. Wie prüfen Sie die Modernisierungsankündigung? 138
4.5.7. Die Duldungspflicht des Mieters 139
4.5.8. Modernisierung durch den Mieter 140
     
4.6. Mieterhöhung 143
     
4.6.1. Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete 143
4.6.2. Zustimmung des Mieters 148
4.6.3. Überlegungsfrist 148
4.6.4. Mieterhöhung trotz Mängel? 148
4.6.5. Was passiert, wenn Sie nicht zustimmen? 150
4.6.6. So prüfen Sie die Wirksamkeit der Mieterhöhung anhand der Formvorschriften 151
4.6.7. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung 154
     
4.7. Zahlungsverzug 160
     
5. Beendigung des Mietvertrags 162
     
5.1. Vermieterwechsel 162
5.2. Kündigung durch den Vermieter 163
     
5.2.1. Kündigung wegen Vertragsverletzung des Mieters 164
5.2.2. (Fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzug 165
5.2.3. Eigenbedarfskündigung 166
5.2.4. Was ist bei einer Eigenbedarfskündigung zu tun? 167
5.2.5. Vorgetäuschter Eigenbedarf 170
5.2.6. Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf 172
5.2.7. Der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Verwertung 173
5.2.8. Kündigung des Vermieters bei einem Zweifamilienhaus 175
5.2.9. Kündigungsfristen bei Kündigungen des Vermieters 175
5.2.10. Was können Sie gegen eine Kündigung des Vermieters tun? 176
5.2.11. Stillschweigende Verlängerung des Mietvertrags 179
     
5.3. Kündigung durch den Mieter 180
     
5.3.1. Die ordentliche Kündigung 180
5.3.2. Kündigungsfrist 180
5.3.3. Zugang der Kündigung 181
5.3.4. Sonderkündigungsrechte und kürzere Fristen 182
5.3.5. Zeitmietverträge 183
5.3.6. Nachmieterstellung 184
5.3.7. Kündigung wegen verweigerter Untervermietung 186
5.3.8. Fristlose Kündigungen des Mieters 187
5.3.9. Fristlose Kündigung nach vorheriger Abmahnung 189
5.3.10. Rücktritt vom Mietvertrag 190
5.3.11. Umwandlung und Wohnungsverkauf 191
     
5.4. Aufhebungsvertrag 193
     
6. Die Abwicklung des Mietverhältnisses 195
     
6.1. Schönheitsreparaturen 195
6.2. Rückzahlung der Kaution 195
6.3. Wertersatz für bauliche Änderungen während der Mietzeit 198
6.4. Verjährung 199
6.5. Post vom Gericht 200
     
6.5.1. Mahnbescheid 202
6.5.2. Wann Sie gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen sollten 202
     
7. Die 12 häufigsten Irrtümer, die Sie kennen sollten 204
     
8. Die wichtigsten Fristen auf einen Blick 208
     
  Stichwortverzeichnis 211